Налог при продаже недвижимости: в каких случаях возникает и как его рассчитать

Разберёмся, когда при продаже недвижимости возникает обязанность платить налог, как самостоятельно определить его размер и в каких ситуациях налог можно не уплачивать вовсе. Также рассмотрим, через какой срок после покупки квартиру или дом разрешено продать без налоговых последствий.

Летом 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, существенно изменивший порядок налогообложения доходов от продажи жилья. Начиная с 2025 года такие доходы облагаются по прогрессивной шкале, а не по фиксированной ставке 13%, как это было ранее.

Когда возникает обязанность платить налог при продаже недвижимости

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) обязаны уплачивать владельцы:

• квартир и комнат;

• жилых домов и дач;

• гаражей;

• земельных участков.

Обязанность возникает, если недвижимость находилась в собственности менее установленного минимального срока — 3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств.

Налог не уплачивается, если выполняется хотя бы одно из условий:

• истёк минимальный срок владения объектом;

• недвижимость продана дешевле, чем была куплена, но не ниже 70% её кадастровой стоимости;

• цена покупки и продажи совпадает и составляет не менее 70% кадастровой стоимости.

Что означает минимальный срок владения

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого продажа недвижимости не облагается НДФЛ. По сути, после его завершения объект можно продать без налога независимо от суммы сделки.

Трёхлетний срок применяется, если недвижимость:

• получена в дар от близкого родственника или члена семьи;

• унаследована;

• приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);

• приватизирована;

• является единственным жильём собственника;

• оформлена в собственность до 1 января 2016 года.

Отдельная льгота предусмотрена для семей с двумя и более детьми. Такие семьи освобождаются от налога при продаже единственного жилого объекта независимо от срока владения и стоимости сделки — при соблюдении установленных законом условий.

Во всех остальных ситуациях применяется пятилетний минимальный срок владения.

Как рассчитывается срок владения недвижимостью

Отсчёт срока начинается с даты государственной регистрации права собственности. Однако существуют исключения:

• при реновации в Москве учитывается срок владения квартирой в старом доме;

• при увеличении доли в объекте срок считается с момента покупки первой доли;

• при договоре долевого участия — с даты полной оплаты ДДУ, независимо от источника средств;

• при приватизации — с даты оформления приватизации;

• при наследовании — с даты смерти наследодателя;

• при получении права через суд — с момента вступления судебного решения в силу.

Нужно ли подавать декларацию, если срок владения истёк

Если минимальный срок владения завершён, декларацию подавать не нужно, а налог с продажи не уплачивается. Размер дохода значения не имеет.

Продажа единственного жилья: есть ли налог

Если продаваемая квартира или дом являются единственным жильём и находились в собственности более трёх лет, налог не начисляется. Это правило действует с 2020 года (ранее срок составлял пять лет).

При этом допускается покупка новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой — такая сделка не лишает объект статуса единственного жилья для целей налогообложения.

Единственное жильё у супругов: как определяют налог

При совместной собственности супругов один и тот же объект может считаться единственным жильём для одного супруга и дополнительным — для другого. В таком случае налоговые обязательства рассчитываются индивидуально.

При проверке налоговая учитывает:

• объекты, приобретённые в браке и находящиеся в совместной собственности;

• имущество, оформленное до вступления в брак;

• личную собственность, полученную по наследству, в дар или в результате приватизации.

От этого зависит, применяется ли трёхлетний срок владения или действует общее пятилетнее правило.

Пример ситуации

Супруги владеют квартирой на праве совместной собственности. Жильё было приобретено три года назад. Для мужа эта квартира является единственным объектом недвижимости. У жены, помимо неё, есть доля в частном доме, полученная по наследству от бабушки.

Если семья решит продать квартиру до истечения пятилетнего срока владения, налоговые последствия для супругов будут разными. Муж освобождается от обязанности подавать декларацию и платить НДФЛ, так как продаваемая квартира для него — единственное жильё.

У жены, напротив, возникнет обязанность по декларированию дохода и уплате налога, поскольку объект не считается её единственным. При этом налог будет начисляться не на всю сумму сделки, а только на ½ стоимости квартиры, соответствующую её доле.

Когда семьи с детьми освобождаются от налога

Начиная с 2021 года семьи с детьми могут продать жильё без уплаты НДФЛ, если одновременно выполняются следующие условия:

• в семье воспитываются двое или более несовершеннолетних детей (для студентов очной формы — до 24 лет);

• в том же календарном году после продажи или до 30 апреля следующего года приобретается другое жильё;

• новое жильё имеет большую площадь и более высокую кадастровую стоимость;

• кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей.

При соблюдении этих требований налог не начисляется независимо от срока владения и цены сделки.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости в 2026 году

Налог возникает, если недвижимость находилась в собственности менее 3 или 5 лет — в зависимости от конкретной ситуации.

С 2025 года применяется прогрессивная шкала налогообложения:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей;

• 15% — с части дохода, превышающей 2,4 млн рублей.

Если прибыль от продажи не превышает 2,4 млн рублей, применяется ставка 13%.
Если превышает — налог рассчитывается по формуле:

312 000 рублей (13% от 2,4 млн) + 15% с суммы превышения.

Важно: налоговая база — это прибыль, то есть разница между ценой продажи и ценой покупки, а не вся сумма сделки.

Как оплатить налог после продажи квартиры

Для уплаты налога необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно:

• лично в налоговой инспекции;

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

В декларации указываются сведения о сделке, прикладывается договор купли-продажи и, при наличии, заявление на налоговый вычет.

Сроки:

• подача декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи;

• уплата налога — до 15 июля этого же года.

Налог при продаже недвижимости нерезидентами

Если недвижимость продаёт нерезидент РФ, доход облагается налогом по ставке 30%. Налоговая база — цена, указанная в договоре, но не ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи.

Нерезиденты:

• не могут применять налоговые вычеты;

• обязаны соблюдать минимальный срок владения (3 или 5 лет);

• имеют право на льготу для семей с двумя и более детьми.

Если минимальный срок владения соблюдён, налог платить не нужно.

Последствия неуплаты налога

При несвоевременной подаче декларации начисляется штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.

Если налог не уплачен до 15 июля:

• штраф составит 20% от суммы долга;

• при доказанном умысле — 40%;

• дополнительно начисляется пеня — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

При длительной неуплате налоговая вправе обратиться в суд. В результате могут быть арестованы счета, начато принудительное взыскание и введён запрет на выезд за границу.

Как законно снизить налоговую нагрузку

1. Имущественный вычет
Можно уменьшить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей. Отдельно получать вычет не нужно — достаточно заявить его в декларации.

Пример: квартира продана за 5 млн рублей. Налог рассчитывается с 4 млн рублей.

2. Учёт расходов на покупку
Если есть подтверждённые документы о покупке, налог платится только с разницы между ценой покупки и продажи.

Пример: объект куплен за 4 млн рублей, продан за 5 млн. Налог начисляется с 1 млн рублей.

3. Отсутствие прибыли
Если доказано, что квартира продана по той же цене или дешевле, чем была куплена, НДФЛ не начисляется.
Однако если цена сделки составляет 70% или меньше кадастровой стоимости, налог будет рассчитан именно с этих 70%.

Пример: кадастровая стоимость — 4 млн рублей. Продажа за 2,5 млн. Налог считается с 2,8 млн рублей (70%) и составит 372 тыс. рублей.

Особенности подаренной и унаследованной недвижимости

При продаже подаренной или унаследованной недвижимости налоговую базу можно уменьшить:

• на сумму НДФЛ, уплаченную при получении имущества;

• на расходы дарителя или наследодателя, если они ранее не учитывались.

Напомним: при соблюдении минимального срока владения (3 или 5 лет) налог с продажи недвижимости не уплачивается вовсе.