Изменения в семейной ипотеке: ожидание роста предложений недвижимости

Сейчас в крупных городах России наблюдается дефицит предложения крупных квартир, подходящих под условия семейной ипотеки. Если будут приняты обсуждаемые Минфином изменения, количество таких квартир значительно возрастет примерно в 13 раз. Рассмотрим, как могут измениться условия и доступность жилья для семей с детьми.

Что изменится в программе семейной ипотеки?

На сегодняшний день в рамках программы семейной ипотеки лимиты на ипотечные кредиты не зависят от площади жилья и количества детей в семье. В соответствии с предложением Минфина, если семья с двумя детьми покупает квартиру от 60 кв. м, сумма ипотечного кредита может быть увеличена:

• Для Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области лимит возрастет с 12 млн до 18 млн рублей.
• Для остальных регионов сумма увеличится с 6 млн до 9 млн рублей.

Это изменение приведет к росту доступности жилья для семей, так как с учетом обязательного первоначального взноса в 20%, стоимость квартир, подходящих под семейную ипотеку, вырастет:

• В Москве и Санкт-Петербурге максимальная стоимость квартиры возрастет с 14,4 млн рублей до 21,6 млн рублей.
• В других регионах максимальная стоимость квартиры может вырасти с 7,2 млн до 10,8 млн рублей.

Проблемы с предложением больших квартир в крупных городах

На конец марта 2026 года в 16 крупных городах России на продажу выставлено менее 2,7 тыс. квартир от 60 кв. м, которые соответствуют условиям семейной ипотеки. Это составляет всего 0,9% от общего объема предложения на первичном рынке жилья в этих городах.

В ряде крупных мегаполисов, таких как Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург и Красноярск, предложение таких квартир крайне ограничено, и количество доступных вариантов не превышает нескольких десятков. В других городах, например, в Перми, Омске и Челябинске, число таких квартир также не превышает 30 на каждый город.

В то же время, в нескольких мегаполисах предложение крупных квартир под семейную ипотеку больше 100 единиц. Например, в Санкт-Петербурге таких квартир около 700, в Самаре — 490, а в Москве — 482, что составляет 1-2% от общего объема новостроек.

Что произойдет, если условия программы изменятся?

Если максимальная сумма кредита для семей с детьми будет увеличена в 1,5 раза, то количество доступных квартир от 60 кв. м значительно возрастет. Прогнозируется, что их число увеличится с 2,7 тыс. до более чем 34 тыс. единиц. Доля таких квартир в общем предложении вырастет в 13 раз — с 0,9% до 12%.

Это повлияет на ситуацию во всех крупных городах, но масштабы изменений будут разными. В Омске, например, доля таких квартир может составить 25% от всего предложения, а в Краснодаре — около 20,6%. В Самаре доля таких квартир составит примерно 19,6%.

Где ситуация останется сложной?

Несмотря на улучшения, в некоторых городах ситуация с предложением квартир, подходящих под расширенные условия ипотеки, останется сложной. Например, в Казани и Нижнем Новгороде число таких квартир останется крайне ограниченным — всего 9 и 250 квартир соответственно.

В Москве и Санкт-Петербурге, несмотря на возможность увеличения кредитных лимитов, доля квартир, подходящих под семейную ипотеку, останется ниже среднего по всем городам. В Москве она составит около 4,7%, в Санкт-Петербурге — 7,9%.

Возможные дополнительные изменения в семейной ипотеке

Кроме предложенного увеличения кредитных лимитов для семей с детьми, Минфин также рассматривает другие возможные изменения в условиях программы. Среди них:

• Увеличение лимита для всех ипотечных кредитов до 8 млн рублей в большинстве регионов.
• Введение дифференцированного подхода к ставкам по ипотеке: чем больше детей в семье, тем ниже ставка.